二

优惠购房指标

选择产权调换时，需要核对每户可以分配的优惠购房指标，即每户可以选择安置房屋的面积。有证建筑面积是拆迁补偿款和优惠购房指标的重要核算依据，通常是根据该户认定人口计算所得。每个动迁安置人口都享受固定的安置面积，以30平米举例。符合照顾和奖励政策的安置对象则可以增加安置面积，如独生子女可以奖励30平米；大龄未婚青年出于照顾多享受30平米；刚结婚未生育的小夫妻则应预留30平米等等。

但上海部分地区拆迁政策适用就高不就低原则，即实际房屋面积和根据人口计算的面积相比较，选择面积较大者作为拆迁补偿款和优惠购房指标的计算依据，具体要根据不同项目的拆迁政策来确定。

三

宅基地房屋拆迁中主要问题

我国一直未建立农村房屋所有权登记制度，宅基地房屋则历经土改登记、农村宅基地使用权登记以及农村村民不断新建、翻建、改扩建的演变。因此，在宅基地房屋拆迁时拆迁利益分割的案件较为复杂，实务中的争议问题主要有：

（一）宅基地房屋拆迁款可否继承

1.宅基地使用权不能继承，宅基地上房屋可以继承

首先需要明确的是农村宅基地不能单独继承。依据法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。

2. 被继承人死亡后该户还有其他宅基地使用权人时，应根据被继承人的死亡时间确定宅基地使用权补偿是否可以继承

（1）宅基地使用权人在拆迁前死亡

如果作为宅基地使用权人的被继承人是拆迁前去世的，那么房屋拆迁时，被继承人的遗产则不包括宅基地使用权的补偿及搬迁奖励部分。因为农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算，当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有，搬迁的相关奖励系被拆迁房屋实际居住人即具体需搬迁对象的补偿。而只有地上建筑物、构筑物及添附的补偿才由原宅基地使用权核准人口享有，即可以作为被继承人遗产进行继承。

以（2016）沪0117民初18062号为例，被继承在房屋拆迁前死亡，就拆迁款的分割，法院认为：拆迁补偿款中土地使用权基价及价格补贴、补贴，应当由系争房屋的宅基地使用权人均等享有，现宅基地使用权人之一的钱某已经在拆迁前死亡，故上述拆迁款项应当由其余宅基地使用权人均等享有。拆迁款中的房屋按建安重置结合成新计算补偿款、房屋装饰补偿款、其他设施补偿款、其他附属物补偿费，应属原宅基地使用权核准人口享有。过渡费、搬家补助费、设备迁移费、奖励费、签约奖，由实际居住人享有。

（2）宅基地使用权人在拆迁后死亡

如果作为宅基地使用权人的被继承人是在系争房屋签订《征地补偿协议》后去世的，那么补偿款中有关房、地及其他奖励费均在权利人之间分割后，再处理继承的问题，即被继承人的遗产范围涉及补偿协议中的各个补偿项目，宅基地使用权的补偿可以继承。

3.宅基地使用权人死亡后该户无其他权利人，宅基地使用权补偿款可以继承

根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》的规定：“若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外”，如果被继承人去世后，该户无其他宅基地使用权人时，在集体经济组织不反对的情况下，该户的宅基地使用权的补偿款可以继承。

如果被继承人获得集体经济组织审批的宅基地，但是未在宅基地上建房屋的，对于该部分的补偿款是否可以继承，要根据各个项目的政策及集体经济组织的态度来确定。

4.优惠购房指标的继承处理

根据上海一中院的审判口径，优惠购房指标的继承主要分为几种处理情形：

（1）被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。由于拆迁房屋内尚有宅基地使用权人，非使用权人不得依据自身享有部分房屋产权而要求获得优惠购房指标，故其他继承人不得享有优惠购房指标。

（2）被继承人生前居住房屋内无同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。虽然拆迁房屋内已无宅基地使用权人，但在实践中拆迁单位一般会给予一定面积的优惠购房指标作为房屋拆迁补偿，拆迁房屋的继承人可以按照所占房屋产权份额分配指标。

（3）是被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人在拆迁协议签署后房屋交付前去世。只要未被拆迁单位收回，尚未使用的优惠购房指标仍可作为被继承人遗产进行分配。

（4）是被继承人生前签订拆迁协议时，将自己的优惠购房指标转让给继承人。被继承人的原优惠购房指标或所购房屋不能作为遗产处理，法院可向拆迁单位核实相关情况。

（二）特定补偿项目的归属

农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关。例如给予与其他被安置人存在亲属关系但并非集体经济组织成员的人员一定的补偿，又如给予身患重大疾病的被安置人一定金额的额外补偿。

对于这类基于特定身份取得的补偿利益，参照2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第七条“关于各类补贴、奖励款”分割意见处理，原则上归该特定身份人员所有，但是当事人另有特别约定的除外。

对于因独生子女身份而获得增加的补偿利益的归属，实践中常会产生纠纷。上海法院审理案件中的口径为该部分利益属于独生子女父母和独生子女共有。理由是：独生子女身份的取得系由于其父母响应国家计划生育政策，而国家有关计划生育的政策性奖励的对象一般系独生子女的父母而非独生子女。在宅基地征收补偿中，基于独生子女身份而增加的补偿利益，并非独生子女的贡献或者劳动所得。对于该部分增加的补偿利益归属，被安置人之间有约定的，按照约定处理；没有约定的，原则上归独生子女的父母和独生子女共有。

综上，因为优惠政策在个案中的体现不同，需要结合各基地征收政策文件及安置补偿协议来综合评判如何分配征收补偿利益。

申明：本文仅代表作者观点，不应视为本所或律师出具的正式法律意见。

文章投稿：姚艳艳律师返回搜狐，查看更多